​中国第一高楼又遭流拍，世茂从雄心勃勃到全盘皆输

中国第一高楼又遭流拍，世茂从雄心勃勃到全盘皆输

作者 | 陈子雯

编辑 | 张恺翀

最近，世茂在深圳的 " 深港国际中心大厦 "，又流拍了。

项目整体评估价约为 163.05 亿元，相当于打 6.4 折出售，几乎是 " 打骨折 " 拍卖了。

百亿资产无人接盘，还有一堆债务压力，这家闽系房企，已 " 火烧眉毛 "。

" 中国第一高楼 " 的宏愿

2017 年 12 月，世茂获得了 " 深港国际中心 " 项目用地。

当时的世茂可以说是风光无限，光是拿下项目的土地款，就高达 240 亿，加上建筑成本，整个项目总投资要去到 500 亿。

这一举动，创下了当时深圳土地拍卖史上第二高总价的纪录。

" 深港国际中心 " 项目位于中国广东省深圳市龙岗区大运片区，总用地面积 32.19 万平方米，计容建面 136 万平方米，地价款共计 239.43 亿元，计划分 14 宗进行开发。

超大体量的项目，也被规划为了不同的分区：约 63 万平米巨型办公体量、约 31 万平米航母级高端商业、约 30 万平米城市超级公寓、约 5 万平米五星云端酒店、约 5 万平米城市绿地公园……

还有剧场、图书馆、美术馆、国际学校、文化活动中心等多元配套，可谓是集办公、商业和观光等功能于一体。

它也被定位为粤港合作的标志项目，旨在打造大湾区地标。

而最引人瞩目的，在于项目的计划高度——计划建设高度为 700 米，建成后，将成为中国第一高楼，世界第三高楼。

这是什么概念？

目前已建成的摩天大厦中，真正的世界第一高楼是迪拜的哈利法塔，高 828 米。

世界第二高楼就属中国了，上海中心大厦以 632 米稳居中国第一，世界第二。

除此之外，还有 599 米高的深圳第一高楼——深圳平安金融中心、597 米的天津高银金融 117 大厦、530 米的广州周大福金融中心……

可以想见，世茂想要打造中国第一高楼，是何等雄心勃勃。

世茂集团董事局副主席许世坛就曾多次说：" 这个项目做好之后，预计可供货值超过 700 亿元，一年收租就可以达到 30 亿元以上 "。

这样的宏伟愿景点燃了市场的情绪，2019 年，深港国际中心所在片区附近楼盘的宣传语，也会用 " 距世茂深港国际中心 xxx 米远 " 这样的标语来宣传。

而对于项目工程进度，世茂有一个时间表：2021 年建成，2024 年投入运营。

拿地之后，世茂在 2018 年 3 月举行开工仪式。

不过，如今过去 5 年，整体项目进展并不像预期那么顺利。

比如此次法拍标的 12 宗地，有 6 宗进行了开发，1 宗集中商业及 T3 办公楼建设了 19 万㎡，还有 1 块地建了营销中心，6 块地挖了地基，尚未进行整体建筑施工。

距离 "2024 年投入运营 " 的目标，还遥遥无期。

曾经威风凛凛的 " 中国第一高楼 "，

如今却门庭冷落无人接盘？

曾经，许家印也在金融城想盖一座高楼，他认为，" 楼越高，地产越有价值。" 这一定程度上反映出房地产发展过程中的膨胀心态。

摩天大楼不仅是世界顶级建筑设计师展现才能的目标，也是资本和能力的代表。

再加上土地价格昂贵，很多时候，房企为了获得更多利润，也乐于修建高楼。

然而，现实是残酷的，限高令频出，项目陷入了僵局。

2021 年 5 月，深圳市规划和自然资源局龙岗管理局公示了项目详细蓝图调整成果，最高塔的建设高度由原来的 700 米调成设定 600 米左右。

同年 10 月，中国住建部发布了 " 限高令 "，禁止建设 500 米以上的超高层建筑。

现实的一盆冷水浇下，项目的计划和信心都备受打击。

此外，由于世茂债务危机爆发、资金链紧张，项目也不得不停工。为了 " 回血 " 寻求自救，世茂不得不抛售资产。

但是，威风凛凛的 " 中国第一高楼 "，为什么如今却门庭冷落无人接盘？

一方面，成本高。尽管是评估价打了 " 骨折 "，但项目的起拍价依然超过百亿，对大部分房企来说，是一笔不小的资金压力。

另一方面，技术和操盘能力要求严苛。深港国际中心建面 136 万平方米，是超大型综合体项目，对房企的综合开发运营能力有很高的要求。

另外，从市场竞争和项目盈利能力角度，地产界的大佬冯伦表示：

" 在中国，这种超高建筑，房产证只能发一个大证。70 年的住宅不能做，甚至公寓也不能做。这个不能做，那个也不能做，只能是按照规定来进行业态布置。写字楼、酒店、公寓和底商，大概就分成了四五节，这种规划，实际上没有办法适应市场，操盘者就很难赚钱。"

在房地产市场下行的背景下，商业项目去化难，比住宅有更高的投资风险。深圳今年第三季度甲级写字楼平均空置率上升至24.3%，位居一线城市之首。

由此来看，项目的盈利预期并不明朗，即便是资金实力较强的企业也不敢轻易接手。

从雄心勃勃到全盘皆输

这个项目从拿地开发到停工烂尾，见证了房地产行情从前景无限到落寞潦倒，也见证了世茂从野心勃勃到全盘皆输。

世茂集团的创始人为许荣茂，现任世茂集团董事会主席。

1989 年，许荣茂创办世茂集团，进入中国房地产市场。经过三十多年发展，世茂布局全球 130 多个核心发展城市。

许荣茂为世茂开拓了多种业务，涉及地产、酒店、商业、主题娱乐、物管、文化、金融、健康、高科技等产业领域。

2020 年，世茂与福晟战略协议落地，世茂 " 吃下 " 福晟 87 个旧改项目。当时，福晟老板作为广东人，在福州上台的时候满脸黑着，大家都戏称福建人吃了广东人。而如今回头看，却是塞翁失马，焉知非福。

2022 年，房地产进入寒冬，同年 7 月，世茂股份未能如期偿付一笔 10 亿美元本金的美元债，宣告违约爆雷。

财报显示，截至 2022 年末，世茂集团的总资产为 6162 亿元，总负债为 5367 亿元，净负债率约为 302.2%。

截止 2023 年 10 月末，世茂股份累计已有 91.02 亿元未能按期支付。

二级市场方面，截至 11 月 24 日收盘，世茂集团市值仅剩 29.24 亿港元。而 A 股上市公司世茂股份总市值 48.77 亿元，股价仍在 1 元附近游走。

为了尽快回笼资金，除了深港国际中心之外，上海世茂佘山洲际酒店、上海世茂广场、广州亚运城项目、北京分钟寺项目等，也陆续被世茂摆上货架，回笼资金已超百亿元。

其中，深港国际中心是世茂所有向外推介项目中最贵的核心资产。

这一次，项目起拍价格约为 104.35 亿元，较今年 7 月首次拍卖价 130.44 亿元下降 26 亿元。但遗憾的是，尽管屡次降价，依旧无人问津。

不过，就算项目成功转手，对于目前面临巨额债务压力的世茂来说，也是杯水车薪。

结语

深港国际中心这一跌宕起伏的命运，不免让人想起经济学中的 " 摩天大楼诅咒 "。

一座摩天大楼立项时，往往是经济过热时期；而摩天大楼建成之日，又是经济衰退之时。这一理论多次应验——

比如 1929 年大萧条，正在危机爆发期间的 1931 年，美国地标性的雄踞世界第一高楼宝座达四十余年的帝国大厦落成。

比如 2008 年 8 月 29 日，上海环球金融中心落成启用。同年 9 月，全球金融海啸爆发。

摩天大楼诞生之时，人们倾向于认为它有利于赚钱，光是租金就有不菲的收入。

但实际上，建设周期长、资金链断裂、烂尾的情况时有发生，极高的维护成本、安全隐患也是潜在的问题。

对于世茂来说，大体量的商业办公、可售物业是遭市场嫌弃的商务公寓……种种因素导致项目流拍，一定程度上，当初的世茂也可能高估了自身的操盘能力。

" 中国第一高楼 "，又将何去何从？

END

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