​深圳甲级写字楼空置率升至30.6%,外资也在抄底,大宗交易去年卖了283亿

2024-04-11 04:49 来源:网络 点击:

深圳甲级写字楼空置率升至30.6%,外资也在抄底,大宗交易去年卖了283亿

本文来源:时代周报 作者:梁争誉

价格深度回调,深圳甲级写字楼投资窗口期打开。

4 月 9 日,第一太平戴维斯发布《2024 年第一季度深圳房地产市场回顾与展望》与《2023 年深圳大宗交易市场》。

数据显示,今年一季度,由于业主继续执行积极的租金优惠策略以促去化,刺激部分成本高敏感型需求释放,包括宝安、罗湖在内的部分片区空置率持续回落,信息技术、金融、零售及贸易等行业租赁需求相对积极。

在大宗交易市场(交易价格大于 1 亿元的市场化交易,不包含债务重组或纾困类交易),写字楼表现较为突出。2023 年,深圳房地产大宗交易市场录得总成交金额约 283 亿元,同比增长 32%。其中,办公类物业最受投资者青睐,约占全年成交宗数的约 60%。

第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿表示,2024 年一季度,深圳经济持续恢复、开局良好,政府通过一系列的调整措施,包括出台促进消费和投资、优化营商环境以及调整楼市调控政策等举措,在市场面与政策面持续释放积极信号,这将进一步利好中长期的价值投资者布局深圳市场。 

图源:图虫创意

甲级写字楼空置率升至 30.6%

深圳甲级写字楼市场仍处于深度调整期。

根据第一太平戴维斯监测数据,今年一季度深圳甲级写字楼市场新增 4 个项目,均位于南山,新增面积约 31.2 万平方米。

由于南山供应大幅增加,且租金优惠助力搬迁需求释放入市,去化方面录得不错表现,传音大厦、前海交易广场 T1 等项目贡献全市逾 8 成净吸纳量,约 3 万平方米。

此外,信息技术、金融及专业服务业需求保持稳健,贡献逾 6 成交易,零售及贸易与消费者服务行业的租赁需求亦保持相对积极。

较受市场关注的租赁交易包括:科技企业云图科技承租中粮亚太大厦 2000 平方米,留学教育机构新航道承租太平金融大厦 2000 平方米,咖啡机品牌 KEURIG 承租嘉里前海中心 1600 平方米等。

受供应增长影响,截至今年一季度末,深圳甲级写字楼总存量扩张至 1122.8 万平方米,空置率呈结构性上升,环比上升 1.7 个百分点、同比上升 6.2 个百分点至 30.6%,创下新高。部分区域由于业主以价换量,空置率持续回落,如宝安环比下降 2.3 个百分点至 25.9%。

价格方面,季节性因素和供应压力令租金走势承压。

第一太平戴维斯指出,由于绝大部分租户对租金敏感度高,写字楼业主继续执行更大力度优惠方案。截至一季度末,深圳平均租金 163.9 元 / 平方米 / 月,租金指数环比下降 1.8%,同比下降 6.7%。其中,南山环比降幅最大,为 2.5%;罗湖同比降幅最大,为 9.1%。

未来,深圳甲级写字楼供应暂未有减缓势头。根据第一太平戴维的预测,2024 年深圳预计有 13 个新项目入市,供应面积合计约 89 万平方米,全市总存量预计增长至 1180.6 万平方米,同比增长 8.2%。

" 随着经济活动的增长及政府在战略性新兴产业持续布局发力,源自信息技术、金融及现代服务业的需求有望继续增长,并提振相关行业写字楼租赁表现。" 第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇认为,尽管如此,整体市场去化或随年内大体量新增供应而进一步承压,写字楼业主仍需积极调整租赁策略、提升运营水平以适配当前市场竞争环境。

写字楼投资窗口期打开

尽管整体表现长期低迷,但在大宗交易市场,由于价格深度回调,加上越来越多业主将更多资产投放市场,甲级写字楼成为最受投资者青睐的标的,险资和资金充裕的企业买家纷纷寻求收购机会。

根据《2023 年深圳大宗交易市场》,2023 年深圳一共录得大宗物业总成交金额约 283 亿元,总成交宗数 39 宗。其中,包括商办及研发办公在内的办公物业是主流投资业态,交易宗数占比约 62%;交易金额约 186 亿元,占比约 66%;商业办公以 145.3 亿元的成交金额领衔,同比增长约 92%。

第一太平戴维斯深圳商业楼宇部负责人罗志文表示,深圳目前的写字楼市场进入高质量发展的关键阶段,供给侧进一步因应市场变化作出积极调整,同时政府也在出台产业集群政策促进企业发展,对于各相关方来说,都是一个布局长期发展策略的窗口期。

分区域来看。南山大宗交易最为活跃,2023 年全年累计成交 9 宗,总货值约 104 亿元,主要交易标的为写字楼、厂房。宝安次之,全年成交 9 宗,总货值约 67 亿元,主要交易标的包括写字楼、厂房、公寓和商业。福田居第三,全年成交 8 宗,总货值约 53 亿元,写字楼和商铺为主要交易标的。

从交易额总量来看,深圳内资买家比例扩张至 91%,外资买家主要集中于地产基金及港资客户。从交易宗数来看,自用类买家仍占主导,尤其在办公及工业类成交。第一太平戴维斯深圳投资及资本市场部高级经理朱章婷介绍,2023 年年末,政府投资平台交易频出,主要用于区域招商引资及产业引进的载体功能。

对于大宗交易市场的未来走势,朱章婷认为,写字楼仍为主流标的物。" 随着房地产结构型调整、⼈⼝老龄化、服务消费疫情后增⻓等因素,保租房、康养、社区零售商业及酒店等资产受到投资⼈中长期的关注。"

" 资本价值⾃疫情以来持续回调,投资⼈积极关注⾼性价比投资机会,具备上 Reits 条件的底层资产更受青睐。" 朱章婷表示,内资买家仍将成为市场主要驱动,2024 年仍重点聚焦物流、冷链、长租公寓等 " 新经济 " 产业资产。