​广州明确停止新增“商务公寓”，存量公寓行情看好？

广州明确停止新增“商务公寓”，存量公寓行情看好？

4 月 9 日，网传广州市规划和自然资源局于 4 月 2 日发布了《关于停止审批商务公寓等类住宅项目的通知》（以下简称《通知》）的内部文件。后广州市规划和自然资源局相关处室也向媒体记者说明了确有此文件。4 月 10 日，羊城晚报记者从有关开发商、机构等处验证了网传的《通知》内容。《通知》显示，为加强广州的商业服务业用地，以及混合用地上建设的商业、办公及新型产业类项目管理，严格遏制将上述项目变相改造为具备长期居住功能的商务公寓等类住宅建筑的行为。

《通知》通过四条意见，实际停止了对 " 商务公寓 " 的审批。其中，最为核心的内容是 " 广州全市范围内停止新的公寓等类住宅项目的规划审批，且在编制土地出让方案时不能出现有关‘公寓’等类住宅的描述 "，同时 " 商业建设项目的平面功能标注不得出现‘公寓’‘卧室’‘客厅’等住宅类描述；建筑应采用公共走廊、公共卫生间方式布局 "" 不得设置厨房等居住空间，卫生间宜集中设置 "。

此次广州市规划和自然资源局发布的《通知》，从根源上禁止了新增 " 商务公寓 " 等类住宅项目，进一步消除了原有政策的模糊空间。

记者观察

出租、自住二者皆宜，商办市场分流住宅热度

据广州中原发展研究部数据，2023 年，广州公寓月均成交 800 套左右。今年春节后，广州足球公园、越秀 · 天荟江湾、铂悦明珠 ONE 等多个商办项目在 3 月内有超 30 套的成交量。

商务公寓的缺陷主要是流通性差、税费高、日常使用的水电费成本高，另外因为功能混杂、人员混杂，容易带来居住体验的欠缺。由于税费较高，商办类项目的二手交易成本平均可达 10%，而据中介经纪人介绍，目前广州的商办类项目交易，税费一般由买方独自承担，因此也易导致流通性差的问题，如急于交易，则卖方难免需要让利，承担一部分税费。而未来虽然不再新增商务公寓，但存量公寓的数量也非常可观，这也将在很大程度上增加商务公寓流通的难度。

此外，由于商办类项目的主要功能并非居住，梯户比、水电、管理费等均与普通住宅有区别，如果相邻房间被用于开设经营场所，对居住体验也会造成影响。

但在住宅价格动辄数百万元的前提下，大多数处于中心城区的公寓凭借低总价、高租金的特性吸引着不少买家。在广州，总价百万元左右，中心城区和近郊有不少产品可选，例如海珠区的越秀 · 天荟江湾、越秀星汇海珠湾，天河区的天河云商汇，均有 50 平方米以内的小面积产品，同时单价也仅有住宅的三分之一左右。此类商务公寓往往依靠商业综合体而建，交通和商业配套都不会太差，能够满足大多数上班族的需求，对业主而言，进可自住，退可放租，且由于总价较低，房租便可覆盖月供的一大部分，部分公寓回报率不错。

以位于中心城区海珠区的越秀 · 天荟江湾为例，一套建筑面积约 33 平方米的小复式 " 双钥匙 " 高层单位，特惠一口价 80 万元，十年期贷款月供在 4100 元左右。一位购入了天荟江湾 A1 栋低层同户型单位的业主向羊城晚报记者介绍，" 双钥匙 " 单位可将两层分别出租，目前她持有的这套 " 双钥匙 " 公寓下层已有租客入住，每月租金 2000 元，上层也已经挂牌，预期租金会比下层略低 100 元左右。

但必须提醒的是，如果是地段远离商务中心的公寓，出租情况就远不如上述的中心区公寓那样理想，一旦空置，商务公寓无论管理费还是公摊水电费都不低。

除出租以外，对于无学位需求的自住业主，公寓的吸引力也不小，一般来说，同地段的公寓产品，单价仅有住宅的一半甚至更低。仍以天荟江湾为例，在周边的东晓南、工业大道板块，租一间与最小户型商办产品相似的两室住宅，月租在 3000 元以上，与月供相差并不大，但对居住者来说却是 " 为房东打工 " 和 " 为自己打工 " 的区别，同时自己持有公寓，也能摆脱涨房租导致的频繁搬家的烦恼。

专家观点

停止审批公寓项目，有助于稳定存量住宅价格

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，广州市规资局此举是为了严格土地用途管制和项目审批规划。商务公寓等类住宅项目，土地用途是商办，规划按照商办项目审批，但实际用途是住宅，违反了土地用途管制和项目审批规划，导致本来用于实体产业和招商的空间，被发展成房地产。同时，该政策也是为了避免安全消防隐患、缓解公共配套的压力，非住宅类项目的消防安全标准完全不同于住宅项目，而且也没有住宅类的生活配套，无法应对和满足相应需求。

目前，已经诞生的商务公寓等类住宅项目，价格下跌幅度比住宅价格大很多，去化难度也较大，广州明确了不再审批新项目，对稳定类似的存量产品价格有积极作用。未来，不再有横跨住宅、非住宅之间的商办类产品，以后住宅就是在 70 年土地使用权的用地上建设，要按照生活需求配套公共设施；非住宅就是在 40 年或 50 年土地使用权的用地上建设的实体空间。

七年调控经历松松紧紧

广州对商服类物业的调控始于 2017 年的 "330" 政策，七年的政策调整让公寓市场经历了一轮轮松松紧紧。

"330" 政策禁止公寓卖给个人

2017 年 3 月 30 日，广州市发布《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》 ( 穗府办函〔2017〕65 号 ) ，首次对商服类项目实施限购，要求 " 一手商服类物业只能出售给法人单位作为商业、办公使用，再次转让时也只能出售给法人单位 "。由于当时属于商服类项目的商务公寓的主力购买人群正是个人买家，受政策影响，广州公寓市场迅速降温。据克而瑞数据，政策实施当年，广州公寓成交量 19447 套，仅为 2016 年的 57.3%。

"330" 政策三年后逐渐松绑

在 "330" 政策实施后的三年里，商服类项目的限制逐渐松绑。2018 年 12 月 19 日，广州市住建委发布《关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》，提出 2017 年 3 月 30 日前（含当日）成交土地上的商服类物业不再限定销售对象，个人购买商服类物业取得不动产证满 2 年后方可再次转让，对商服类项目不再 " 一刀切 "。

2019 年 7 月 16 日，广州市多部门联合印发《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》，提出已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的商业及商业办公混合等类型非住宅存量用房，可以以栋或相对独立部分为单位按规定改建为租赁住房，即 " 商改租 "。

针对商服类项目最大的一次政策松动出现在 2020 年 3 月。2020 年 3 月 3 日，广州市人民政府印发《广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施的通知》，提出优化商服类项目建设和销售管理，商服类项目未完成规划报建手续的不再限定最小分割单元；商服类项目不再限定销售对象，已确权登记的不再限定转让对象，然而该政策文件在发布后一度撤回修订细则。当年 11 月，广州产权公寓供应冲高，前 11 个月累计库存环比增加 13%，达 158 万平方米，创下两年间新高。然而，受住宅市场价格下调影响，2020 年，广州市一手公寓网签面积为 87.1 万平方米，同比减少 44.2%。

今年商服类物业的限售真正松绑

直到 2024 年 1 月 27 日，商服类物业的销售对象限制才真正解除，根据广州市人民政府办公厅印发的《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，在调整住宅限购政策的同时，明确了商服类物业不再限定转让对象，可以转让给法人单位，也可以转让给个人。

纵观近 7 年间的数次政策调整，广州市在对商服类项目销售对象进行限制的同时，始终未明确认可 " 商务公寓 "" 商住房 " 这一具体类目，对商服类项目 " 未经允许不得改变为居住用途 " 的原则在文件中一直有所体现。此次广州市规划和自然资源局发布的《通知》，从根源上禁止了新增 " 商务公寓 " 等类住宅项目，进一步消除了原有政策的模糊空间。

文 | 记者 范晗越