​王健林不再唱歌的六年

王健林不再唱歌的六年

自持的资产少了，新年晚会消失了，" 非万人 " 越来越多了 …… 所谓 " 非万人 "，是万达员工口中的一句 " 黑话 "，指代离开万达的前员工。

2016 年 9 月，万达商业从港股退市，为王健林日后的沉浮埋下伏笔。过去七年，在持续的 " 刮骨疗毒 " 之后，万达仍然活着。而反观曾经大举买入万达资产的融创、富力，已陆续陷入泥沼。

万达的两次大危机发生于 2017 年和 2023 年。尤其是第二次危机，随着万达商管四度闯关港交所失败，围绕万达的新闻集中在对赌危机上。

2023 年 12 月，太盟投资集团与大连万达商管集团签署新投资协议，太盟等数家现有及新进投资人总计持股 60%，大连万达商管则持股 40%。这意味着，王健林以失去万达商管绝对控制权为代价，度过了第二次危机。

危险的 " 定时炸弹 " 已经拆除，万达变卖资产的脚步却并未停止。其中，最新一则资产出售发生在今年的 1 月 19 日，厦门殿前万达广场商业管理有限公司发生工商变更。

卖卖卖之后，如今的万达早已不再是原来的模样。

与此同时，随着资产处置，在 " 胡润富豪榜 " 上，王健林家族的财富缩水了 530 亿，超越碧桂园的杨惠妍家族，成为 2023 年财富下降最多的富豪。

而万达的故事，不仅是王健林个人的故事，也是中国房地产行业的一个缩影。

被摆上 " 货架 " 的资产

2023 年底上映的喜剧电影《年会不要停》，引发了人们对公司年会的讨论。而纵观国内的大型民营企业，最有话题性的公司年会莫过于万达。

从万达集团创立开始，董事长王健林的独唱一直是年会的保留节目。

王健林上一次在年会上唱歌，还是 2017 年。当时的年会在安徽合肥举行，王健林与安徽一名女歌手合唱了黄梅戏《夫妻双双把家还》。

那一年，万达经历了第一次大的危机。当年 7 月，万达与融创、富力签订协议，将 77 个酒店以 199.06 亿元的价格转让给富力，将西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目等 13 个文旅项目 91% 股权以 438.44 亿元的价格转让给融创。

两项交易的总金额高达 637.5 亿元，在当时被称为 " 世纪交易 "。

在这之后，王健林就连续 6 年没在年会上唱歌了。

2024 年 1 月 14 日，万达再次举办年会，地点是北京万达文华酒店。这是一场几乎没有媒体传播的年会，万达官网关于这次年会的通稿也仅有区区 110 个字。

而有关王健林的表述，更是一段 " 八股 " 式的文字：" 王健林董事长在会上作万达集团 2023 年工作总结，全面总结 2023 年工作成绩及存在问题，部署 2024 年工作任务。"

通稿并未提及王健林如何总结过去的一年，但 2023 年被外界认为是万达再次度过危机的一年，也是重启 " 卖卖卖 " 的一年。

甚至在上述对赌危机解除后，其甩卖资产的脚步都没有停歇。

根据统计，2023 年至今，万达集团已经转让了 10 座万达广场。其中 2023 年 12 月 25 日至 30 日期间，就有 4 座被密集转让，分别为苏州太仓万达广场、湖州万达广场、广州萝岗万达广场以及上海金山万达广场。

谁是万达广场的买家？

根据股权变更信息，基金、保险公司是主要买家。上述 4 座万达广场的接盘方均为中联基金旗下公司。而此前出手的上海松江万达广场、西宁海湖万达广场和江门台山万达广场，则被大家保险收入囊中。

不过，目前尚无有关头部险资购买万达广场意向的消息。" 资本化率过低，是买家不愿意接手的主要原因。" 一位投资机构人士对作者表示。

从交易性质来看，" 甩卖 " 之后，万达将不再是这些重资产的持有者，但仍然是运营方。由 " 重 " 变 " 轻 "，也被看作是万达集团战略转型的一部分。

然而，最新一则股权变更显示，万达就连轻资产的运营管理公司也开始处置。

1 月 19 日，厦门殿前万达广场商业管理有限公司发生工商变更，原全资股东珠海万达商管退出，新增厦门金昇阳置业有限公司为股东。

厦门殿前万达广场商业管理有限公司不持有重资产，仅负责运营管理厦门湖里万达广场。该项目于 2011 年 9 月 2 日开业。

此外 1 月 8 日，佛山顺德万达广场商业管理有限公司发生股权变更，大连万达商业管理集团退出，佛山市悦商茂景企业管理有限公司 100% 持股。后者亦不持有万达广场，而是运营管理公司，其实际控制人为美置服务集团有限公司，该公司是美的置业旗下子公司。

除了地产项目之外，万达酒店、万达电影等也均被抛售。

去年 12 月 12 日，万达电影公告称，将 51% 股权转让给儒意投资，转让价款共计 21.55 亿元。10 天后，大连万达商管旗下上海万达酒店投资有限公司发生股权变更，股东由大连万达商管变为北京鹰朗商业管理有限公司。

" 轻 "、" 重 " 战略，反复摇摆

万达有多缺钱？据大连万达商业管理集团（为避免混淆，以下简称万达商业）数据显示，截至去年 11 月 23 日，该公司境内债券余额已减至约 69 亿元，其中 2024 年需偿还 48 亿元。

境外债方面，去年 11 月，万达商业 6 亿美元债展期成功，万达商业今年需要分四期偿还上述展期的 6 亿美元债。2025 及 2026 年，万达商业分别各有一笔 4 亿美元债到期。据此计算，2024 年，预计万达商业需偿还债券金额折合人民币 76.71 亿元。

此外，天眼查显示，2023 年 6 月至今，万达集团新增了 5 条股权冻结信息，其中 2023 年 11 月，万达被大邑县人民法院强制执行 1.64 亿元。

在此情况下，即便解决了对赌危机，持续卖资产、裁员无疑是万达保住现金流的重要选项。

一位万达人士对作者称，资产出售时，预估每家万达广场可以卖到 7 亿元，但不同项目交易金额均有差异。

不过，在如今的寒冬下，即便越来越多的万达员工成为了 " 非万人 "，越来越多的万达广场易主，万达集团仍在寒风中坚强活着。

对于持续卖资产，万达集团总部一位人士对《棱镜》作者解释称，这是万达 " 轻资产 " 转型战略的一部分。正是因为从 2017 年就开启轻资产转型之路，万达在如今的地产周期中，活得比大多数同行都要更久。

不过，万达的轻资产战略并非一以贯之。" 拿地、盖楼 " 或许始终是王健林放不下的执念。

一方面，2020 年 9 月，万达商管宣布不再开发重资产项目，不再投资持有万达广场物业，全面实施轻资产战略，实现对房地产业务的剥离。另一方面，重资产被转移到了地产集团，继续从事房地产开发业务，通过招拍挂、商业综合体和文旅项目等形式获取开发用地。

" 当时集团的策略并非不要地产，而是万达商管要剥离地产，这样有助于提升估值。" 一位万达内部人士对作者解释道。

万达集团一位 2022 年离职的管理层人员对《棱镜》作者透露，在他离职前的年会上，王健林曾表示，仍要努力冲刺千亿销售额。

根据内部人士透露的信息，彼时，王健林提出：2020 年目标是 800 亿销售额，2021 年实现销售额 " 重回千亿 "。

万达地产收入的巅峰是 2015 年，其地产业务收入达到 1640.8 亿元。但 2019 年，万达地产销售额已不足 500 亿。

相较之下，彼时众多二三线房企正在跑步加杠杆，冲刺 " 千亿俱乐部 "。其中 2020 年，禹洲集团、中骏集团、合景泰富等房企先后成功冲刺千亿销售额。但在后来的地产 " 潮退 " 期，这些房企也成为了最早暴雷的一批。

2020 年前后，" 活过来 " 的万达也再度活跃在土地市场。

根据中指研究院数据，2019 年，万达集团在拿地面积排行榜中位列第 9 名，拿地金额达 340 亿元。而在 2018 年的排行榜中，万达不在 TOP50 之列。2020 年，万达集团继续拿地，在排行榜中位列第 14 名，拿地金额达 230 亿元。2021 年，则斥资 187 亿元拿地。

据此计算，2019 年至 2021 年的三年间，万达买地扩张累计花掉了 757 亿元。

" 如果没有 2020 年前后的激进扩张，万达过去一年日子或许会更加好过。" 上述万达内部人士对作者分析称。

另外，根据克而瑞 2020 年中国房地产企业销售排行榜数据，万达 2020 年销售额为 699 亿元，位列第 49 名，未完成 800 亿销售额目标。随着地产行业 2021 年下半年形势急转直下，万达的一千个 " 小目标 " 更是成为了无法完成的计划。

万达还剩什么？

为了求生，万达在过去五年陆续出售了金融牌照、万达电影、AMC 股权，以及一座座万达广场。如果将视野放回五年前，这些可以说是王健林最核心的资产。

如今，" 卖卖卖 " 之后，万达集团还剩下什么？

根据万达商管此前披露的招股书，截至 2022 年 12 月 31 日，珠海万达商管共管理 472 个商业广场，其中 184 个由独立第三方拥有，占在管商业广场总数的 39%。招股书称，万达商管的在管商业广场平均出租率高达 98.6%。

此外，珠海万达商管还有 181 个储备项目，包括 163 个独立第三方项目。

为了包装上市，王健林把最亮眼的内容都装进了珠海万达商管的盘子里。

而除了对外披露数据的万达商管 " 盘子 " 之外，万达集团其他的资产情况则鲜为人知。从公开的资料来看，王健林在 2023 年的年会上也并未提及万达集团过去一年的经营数据。

" 万达集团并非上市公司，所以不需要向外界公布相关数据。" 一位万达的员工对作者如是说。而在 2020 年前，王健林会在年会上公布万达集团的经营数据，这也成为外界引用万达集团财务数据的重要来源。

根据官网，万达集团分为商管集团、文旅集团和投资集团。在王健林的布局中，万达电影、万达宝贝王、万达文旅城等被装入文旅集团。而随着一次次的资产出售，文旅集团和投资集团如今的业务已所剩无几。

大连万达商业管理集团是如今万达最大的底牌。此前拟上市的主体珠海万达商管和 H 股上市公司万达酒店发展均在万达商业之下。

其中，万达商管作为轻资产管理公司，主要为万达广场提供招商、管理运营、安保等服务。根据此前招股书的介绍，万达商管的轻资产模式分为租赁运营模式和委托管理模式，租赁运营是指万达商管租赁业主的资产拿来出租，而委托管理则是业主委托万达进行招商、运营，并支付一定的服务费。

从营收和净利润数据看，万达商管可谓欣欣向荣。2020 至 2022 年，珠海万达商管营收分别为 171.96 亿元、234.81 亿元及 271.2 亿元，净利润分别为 11.12 亿元、35.12 亿元及 75.34 亿元。

2022 年，其母公司万达商业实现营收 493.14 亿元，净利润 124.99 亿元。万达广场重资产的持有者是万达商管母公司万达商业。

根据中诚信国际 2023 年 6 月发布的大连万达商业跟踪评级报告，截至 2023 年 3 月末，万达商业总资产 6122.16 亿元，其中投资性房地产 4586.79 亿元。由此可见，虽然处置了部分重资产，但投资性房地产仍是万达商业的核心资产。

不过，截至 2023 年 3 月末，万达商业账面货币资金为 304.67 亿元。相较之下，2022 年末的手持现金为 432 亿元。

中诚信国际报告称，大连万达商业资金流出主要用于偿还债务、进行外部投资和分配股利。

2022 年，万达商业经营活动产生的净现金流为 96.86 亿元，但加上净流出的投资、融资活动现金流，当年，万达商业现金净流出 221.56 亿元。2020 和 2021 年，则分别现金净流出 275 亿元、净流入 8.9 亿元

综合计算，三年间万达商业累计现金净流出 487 亿元。