​海景房狂跌！多地房东的度假投资“梦碎”

海景房狂跌！多地房东的度假投资“梦碎”

导读：海景房价格神话正在一个又一个城市消逝。

群山、海浪、飘雪，这三个元素结合在一起，便是 " 新晋网红 " 威海的社交媒体形象。

这个冬天，一些网友不去瑞士、不去北海道，而是到我国山东半岛的威海，感受暴雪后海边城市的静谧与冷寂。停泊的巨船成为打卡地，暴风雪塑造出极致的浪漫美学，让一些网友直呼 " 雪后威海，给去不了北欧的我点点震撼。"

海景永远是旅游的 " 黄金名片 "。从北方的青岛、日照、威海、到南端的北海、惠州、三亚，这些知名海景城市，总会因其旅游资源，出现一轮又一轮的人流旺期，同时吸引资本争相下注，带动当地文旅、住宿、餐饮等投资热潮。

这其中，海景房是一个显著的存在。自我国商品房概念成熟后，海景房热潮便从海南一路向北袭去，开发商蜂拥扎进海岸线，用美景与投资吸引外地购房者。但如今，因行业调整叠加产品属性问题，大量低价海景二手房待售，已不复曾经高光。

从近期被讨论的惠州、到 " 老网红 " 威海乳山，海景房价格神话正在一个又一个城市消逝。

风口浪尖的海景房

近几日，惠州碧桂园十里银滩海悦湾备受关注，起因是一张某二手房源成交图显示，"4 室 2 厅的 154.11 平方米房源，成交价仅 25 万元，折合单价约 1623 元 / 平方米。"

海景房、深圳周边、超低价，这几个关键词组合，让网友震惊且不解。事后经当地中介证实，该房源实为 " 双拼房 "，一套成交 25 万元，一套成交 35 万元，加上各类费用，实际成交单价折合约 4200 元 / 平方米，但仍引发网友对海景房的又一轮热议。

在社交媒体上，被网友熟知的 " 白菜价 " 房源地，一个是鹤岗，一个是乳山。前者地处广袤东北，后者位于山东、标签便是 " 海景房 "。虽然乳山实际房价比鹤岗高，但因遍地低价 " 海景房 "，使其在社交媒体上的形象十分独特。

从整体看，乳山所属的山东威海，经历了楼市尤其是海景房的多年起伏。

威海市位于我国山东半岛东端，三面濒临黄海，有近千公里的超长海岸线，辖环翠区、文登区、荣成市和乳山市。这片土地风景秀丽，海水清澈，有 30 多处港湾，被 168 个大小岛屿环绕。在北方大地上，拥有这种风景的城市确实属于少数。

威海一处知名旅游景点，湛蓝的海岸线水天一色，沙滩附近分布着一排排洋房别墅，虽然并非夏天旅游旺季，但海边挤满了打卡的年轻人。在离岸的刘公岛上，海鸥与邮轮上的游客亲密互动，极富海滨城市魅力。

正是这种得天独厚的旅游资源，让威海曾成为海景房的热门之地。

一种广为流传的说法是，" 威海的海景房一大半是北京人买走的，而三亚、北海的海景房，大多是东北人买走的。" 据称，在 2005 年至 2010 年间，北京人的手机短信常能收到威海海景房的小广告，中介公司会组织看房团坐班车去威海买房。

当时，北京房价逐年上涨，而在山东威海，" 首付几万就能拥有一套海景房 "，这对当时的中产阶层产生了极大诱惑。他们向往着 " 面朝大海，春暖花开 " 的日子，怀揣着对海景旅居生活的憧憬，成为当时购买威海海景房的主力军之一。

威海的乳山银滩，更是 " 造梦 " 的集中地。公开信息显示，最热的时候，乳山银滩一天能成交 500 套房，买房要靠抢、甚至托关系。大量外省人被看房团带到乳山，还来不及好好考察当地自然环境、斟酌房价是否合理，便交钱上了海景房的车。

因大量开发、供应过热，乳山银滩海景房不久便出现变局。2013 年及 2015 年，央视曾接连报道乳山银滩的海景房烂尾、开发商跑路、市场去库存问题。不过，受房地产行业新一轮上涨影响，从整体来看，威海市场又迎来了一波热炒期。

克而瑞曾发表研报表示，2016 年威海房价伴随旅居市场快速上升，市区均价由 5000 元 / 平方米翻倍至 8000 元 / 平方米，其中恒大海上帝景入市房价率先破万元。2017 年，楼市进入量价齐升期，保利、华发等品牌房企集中进驻，带动全市一、二手房价破万。

然而好景不长，海景旅居产业将当地房价炒至高位后，市场开始下行。2018 年下半年，威海市场转折向下；2019 年后长期量价下行，2021 年进入价格普降阶段，市区在售楼盘较高点普降 2000 元 / 平方米，2021 年后楼盘普遍 " 低到访 "，不复此前热闹。

在过去的 2023 年，腾策机构数据显示，2023 年威海商品住宅市场平稳运行，供应量同比下降 6.6%，降幅收窄；成交量同比上升 10.1%，成交均价同比下降 4.1%。" 客户购房态度仍较谨慎，观望情绪显著，购房周期长，更倾向选择现房、准现房项目。"

停靠在岸边的游艇

大量二手房待售

" 海景房 " 听起来美丽，但到实际居住环节，则是因人而异。有人设想着旅居生活，却发现一年到头去不了几次，房屋长期空置；有人则发现，买房时最中意的近海房源，后续换来的是环境潮湿、维护麻烦、生活配套不便，无奈降价出售。

记者在某房产平台看到，在威海乳山银滩旅游度假区，一套面积 64 平方米的房源，售价仅 10.6 万元，该房源去年年底挂牌，即便价格已经如此之低，近期还是降价了两次。

从平台图片看，该房源为开发商交付时的状态，阳台较为破旧，没有近期居住过的痕迹。负责该房源的中介说，业主自从多年前买下这套房后，便很少来居住，如今低价出售。" 小区平时冬天人很少，夏天人多些，大多是外地老人，顶层房源没有电梯不好卖。"

图为在售的海景房 图片来自网络

威海乳山之外，同样有不少类似房源，比如威海荣成某小区一套 55 平米的房源，目前挂牌价 17 万元，" 出门就是大海，养老度假好地方 "，该房源宣传语显示。另一套房源简介直接称，" 一线看海房子，躺在床上看大海 "，而其售价也仅十几万元。

在遍布海景房的其他城市，上述情况也非孤例。比如惠州大亚湾片区一套 38 平方米的房源，目前挂牌售价仅 12.5 万元；在惠东某品牌房企开发的小区，一套面积 79 平方米的房源，目前挂牌售价 35 万元，其宣传语也标明 " 一线海景房 "。

整体来看，多个海景房城市，二手房市场都出现跌价情况。比如威海，安居客平台显示，3 月其二手房挂牌均价 8089 元 / 平方米，同比下跌 9.72%，而在 2021 年初时其二手房挂牌均价超九千元；惠州 3 月二手房挂牌均价 9926 元 / 平方米，同比下降 5.99%，2021 年初时其二手房挂牌均价过万。其余城市如北海等地，也出现了二手房跌价的情况。

" 市场冷淡导致一些海景房二手市场供应量增加，低价房源出现。" 诸葛数据研究中心高级分析师朱丽平告诉第一财经，这些低价房源有的是业主急需资金，或对海景房市场前景持悲观态度。旅游火热之际，一些消费者更倾向于选择短期租赁度假，而不是购买房产。

值得注意的是，大量海景房待售，与曾经的过量供应不无关系。以乳山为例，早期销售火爆时楼盘大量开发，银滩 20 多公里海岸线上有多达 200 多个小区，供给远远过量。

威海整体市场，也有过一段土地过量供应期。克而瑞表示，2018 年以前威海本土房企密集囤地，后续遭遇市场下行滞销。2018 年，市场下行但政府土地出让并未收敛，2020 年更是成交 37 幅宅地。进入 2021 年，政府供地才明显减少，给予了楼市一定喘息之机。

" 现在卖二手房的，很多都是亏钱在卖，整体市场都不太好。" 威海当地一位中介人士表示，政府方面也在控制土地供应，以调节楼市供需关系，消化现有住房。

值得注意的是，尽管海景房跌价案例频现，但在现实生活中，靠信息差吸引外地人买海景房仍然屡见不鲜。近日记者在河北某商场看到，有销售正鼓动一位老人签订合同，买房目的地便是山东日照，老人表示疑惑与不安，销售则建议她卖掉老家房子迁往远方的海景房。

不过，海景房的度假性质，也决定了其空置率高，人流量少，配套也很难跟得上，正因为此，在这一轮房价下跌周期中，海景度假房几乎成为下跌幅度最大的产品类型。